与控股股东有效联动 绿景中国地产形成独特优势

来源:新浪港股 时间:2018-05-24 16:02:15
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  旧城改造是未来房地产行业发展的一个大趋势,特别对于一线城市来说,在新增土地逐渐减少的情况下,城市更新成为地产公司获取土地的一个有力手段。现实中,地产公司做的城市旧改项目,多数是从其他居间公司收购。这种“二手旧改”,由于居间公司的存在,导致了其获取土地的成本与招拍挂相差无几,而且容易存在尽调时没有发现的不确定性。我们经过调查发现,市面上存在着“一手旧改”,即直接跟村民及组织合作,旧改方案设计完成后,共同向政府申请改造。港股上市公司绿景中国地产(0095.HK)就是采取这种模式。

  绿景中国地产的起步时间很早,至今已经超过20年,这期间已经在深圳完成了大量的旧改项目,而且没有出现任何遗留问题,熟化率达到100%。究其成功原因,很大程度上依赖于绿景已经积累了大量的实战经验,以及控股股东与上市公司灵活的联动机制,即控股股东负责前期的一级开发,等条件成熟后,再在适当时间将项目注入到上市公司。

  我们先来看一下绿景城市旧改项目的基本流程,大致可以分为8个步骤:1)联络村民和表达意向;2)获得村民代表公司的股东或物业所有人的批准以订立意向书及/或框架协议;3)签订意向书及/或框架协议;4)获得相关政府机构批准该城市更新计划;5)与村民代表公司或物业所有人订立安置及拆迁补偿方案;6)相关政府机构确认绿景为该城市跟新项目的实施主体;7)在完成安置和拆迁工作后从相关政府机构获得用地规划许可证;8)与相关政府机构订立土地出让合同。这些流程完成后,一级开发工作完成,注入到上市公司后,开始二级开发工作,控股股东和上市公司两者有效分工,灵活联动。

  实际操作过程中,这种模式给绿景中国地产带来了不少优势:

  1.通过招拍挂的方式获取土地,往往会因为多家地产公司竞拍而盲目推高土地获取价格,过往各大城市不断出现招拍挂地王项目就是最好的佐证,而绿景通过与村民直接协商的方式,可以避免土地的获取成本的盲目推高而达到合作多赢的局面。

  2.由于控股股东与绿景中国地产的有效分工,控股股东不在注入时候追求高利润,而仅是赚取适当的低利润;而且绿景中国地产也无需为土地储备积压大量资金,导致其财务成本增加,所以绿景中国地产录得较高的利润率就不足为奇了。

  3.控股股东在一级开发时,最大的风险在于与村民组织的沟通存在时间的不确定导致开发周期的不确定,其项目运作实际的资本开支主要包括规划设计成本和人力资源成本以及其软实力的投入等,控股股东具备足够的实力可以比较轻松地保证其正常运营,从而为上市公司提供持续的项目。

  绿景现在总可售项目面积约400万平方米,加上在营商业项目稳定租金收入,可以保证其三年内现金流健康。而且,控股股东拥有1200万平方米核心地段的旧改项目,会在可见的未来注入上市公司。更值得一提的是,查看绿景中国地产的年报可以看到,对首批成熟的旧改项目在合适的时间正式启动注资工作。届时,公司的表现更加值得期待。